Może zainteresuje cię również
W podobnych sprawach pomogą
MAGDALENA SENIW
ADWOKAT
PIOTR KONIECKIEWICZ
ADWOKAT
Co mogę zrobić jeśli kupiłem od dewelopera lokal, który ma wady?
Czasami zdarza się, że kupno wymarzonego mieszkania zamiast powodem do świętowania staje się początkiem wieloletniego koszmaru. Zdarza się bowiem, że deweloperzy nie dbają o jakość nieruchomości budowanych i sprzedawanych na rynku. W kilku najbardziej ekstremalnych sprawach jakie trafiły do naszej kancelarii okazało się, że deweloperzy bez informowania swoich klientów zastosowali materiały budowlane nie spełniające odpowiednich norm albo wprowadzili szereg zmian do projektu budowlanego niezgodnych ze sztuką budowlaną oraz przepisami prawa. W związku z powyższym, nowi właściciele lokalu nie tylko nie mogli w nim zamieszkać ze względu na błędy wykonawcze ale również korzystanie z lokalu mogło być zagrożeniem dla ich życia i zdrowia np. w związku z wadliwe działającą wentylacją, która nie zapewniała odpowiedniej cyrkulacji powietrza, niewłaściwym wykonaniem instalacji elektrycznej umieszczonej w pionie wodno-kanalizacyjnym, czy wykonaniem izolacji termicznej rurociągów ciepłej i zimnej wody z materiałów palnych. Podobne wady związane z beztroską deweloperów można wymieniać w nieskończoność. Niemniej jednak dla osób, które kupiły lokale w budynkach zbudowanych w tak bezrefleksyjny sposób już samo nabycie takiego lokalu było uczuciem traumatycznym, a niestety był to dopiero początek problemów. O tym jak sobie radzić w takich sprawach traktuje dalsza część artykułu.
Adwokat radzi co zrobić jeśli zakupiony lokal ma wady?
Z uwagi na fakt, że kwestie architektoniczno-budowlane należą do zagadnień bardzo złożonych konieczne jest w pierwszej kolejności dokładne ustalenie stanu faktycznego. Przede wszystkim warto zbadać i udokumentować stan faktyczny lokalu a następnie porównać go z projektem budowlanym, wymaganiami dotyczącymi tego typu budynków i lokali przez przepisy prawa oraz zasadami sztuki budowlanej. W tym celu warto zasięgnąć opinii biegłego lub biegłych różnych specjalności np. architektoniczno-budowlanej, elektrycznej, sanitarnej czy wentylacyjnej. Warto, aby biegli zapoznali się ze stanem lokalu i wykonali opinię na podstawie której możliwe będzie zgłoszenie wad lokalu deweloperowi oraz sformułowanie roszczeń przeciwko niemu. Jeśli treść opinii potwierdzi odstępstwa od projektu lub przyjętych norm to może ona stanowić jeden z kluczowych dowodów w ewentualnych negocjacjach ze sprzedającym albo w przyszłym procesie sądowym. W przypadkach rażących odstępstw od norm prawa budowlanego warto rozważyć również powiadomienie administracji architektoniczno-budowlanej np. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który może w obiekcie przeprowadzić kontrolę, wydać odpowiednie zalecenia oraz wszcząć postępowanie administracyjne zmierzające od usunięcia dostrzeżonych wad.
Po wykryciu i udokumentowaniu wad niezbędne jest ich oficjalne zgłoszenie sprzedającemu (deweloperowi). Bez tego nie jest możliwe skorzystanie z różnych możliwości jakie dają nam przepisy prawa oraz podjęcie negocjacji w celu ugodowego rozwiązania sporu.
Jeżeli nie wiesz jak to zrobić - warto zgłosić się do adwokata, który ma doświadczenie w takich sprawach.
Roszczenia z tytułu rękojmi - czego mogę się domagać od dewelopera?
Należy pamiętać, że w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży, kupujący ma 5 lat na zgłoszenie roszczeń z tytułu rękojmi. W przypadku, w którym zakupiona nieruchomość ma wady kupujący może domagać się od sprzedawcy ich naprawienia albo odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zapłaconej ceny oraz ewentualnych roszczeń uzupełniających. W przypadku poważnych wad, których usunięcie jest niemożliwe, znacznie utrudnione lub trudno jest ustalić czas w jakim miałoby to nastąpić - najrozsądniejszym rozwiązaniem jest odstąpienie od umowy. Z art. 560 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jeżeli wada jest istotna. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem sądów powszechnych w zakresie oceny istotności wady należy podkreślić, że wada istotna przejawia się w tym, że w przypadku rzeczy nią obarczonej nie będzie możliwe czynienie z niej właściwego użytku, wyłączone jest jej normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo doszło do utraty cech właściwych dla takiej rzeczy, bądź które zostały wskazane w umowie ( tak m. in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 26.11.2019 r., sygn. I AGa 55/20).
Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy powoduje, że jest ona traktowana tak jakby nigdy nie została zawarta. Stosownie do treści art. 560 § 2 kodeksu cywilnego i art. 566 kodeksu cywilnego, jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, przysługuje mu nie tylko zwrot uiszczonej ceny, ale także roszczenie o naprawienie szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W takim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.
Oznacza to, że kupujący ma możliwość żądania zwrotu zapłaconej ceny wraz z odsetkami za opóźnienie od daty odstąpienia. Obok tego, kupujący może domagać się również zwrotu wszystkich kosztów jakie poniósł w związku z zakupem nieruchomości np. opłaty za tzw. zmiany lokatorskie, czyli dostosowanie lokalu do wymagań kupującego, wydatków, które kupujący poniósł w związku z wykończeniem mieszkania, kosztów i opłat notarialnych, czy kosztów kredytu hipotecznego. Ponadto, kupujący może domagać się utraconych korzyści. Może się bowiem zdarzyć, że pomiędzy datą zakupu nieruchomości a datą dochodzenia roszczeń z tytułu odstąpienia od umowy dojdzie do wzrostu cen nieruchomości. Gdyby nieruchomość była pozbawiona wad to kupujący mógłby ją sprzedać za wyższą cenę aniżeli w sytuacji w której nieruchomość te wady posiada. Te kwestie są w zasadzie bezsporne i były wielokrotnie komentowane w orzecznictwie sądowym. Podkreślenia wymaga się, że przy rozważaniu przesłanek waloryzacji świadczenia przy zwrocie świadczeń wzajemnych w razie nieważnej umowy sprzedaży nieruchomości, należy uwzględnić zmianę siły nabywczej pieniądza w odniesieniu do rynku nieruchomości. ( Tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 6.06.2017 r., sygn. I ACa 764/15).
Jak adwokat może mi pomóc w sporze z deweloperem?
Sprawy, w których poruszane są zagadnienia z zakresu prawa budowlanego i cywilnego są zazwyczaj bardzo skomplikowane. Złożoność tej problematyki wynika nie tylko z faktu, iż konieczne jest skrupulatne ustalenie stanu faktycznego, udokumentowanie go w sposób nie budzący wątpliwości np. poprzez wykonanie opinii biegłego lub biegłych różnych specjalności, wybór roszczeń spośród kilku alternatywnych, poinformowanie sprzedającego o wadach oraz zażądanie naprawy lub odstąpienie od umowy a także na dalszym etapie przygotowanie pozwu wraz z odpowiednimi wnioskami dowodowymi oraz prowadzenie skomplikowanego procesu przed sądem. Biorąc pod uwagę te wszystkie elementy wydaje się, że samodzielne prowadzenie takiej sprawy jest zadaniem dość karkołomnym. Warto zatem powierzyć prowadzenie takiej sprawy profesjonalistom. Adwokaci z naszej kancelarii w Toruniu w ostatnich latach przeprowadzili wiele postępowań sądowych, które zakończyły się sukcesem.
KANCELARIA ADWOKACKA
W TORUNIU
IUS COGENS
WSZELKIE PRAWA ZASTRZEŻONE IUS COGENS 2025
KANCELARIA ADWOKACKA IUS COGENS
KONIECKIEWICZ SENIW SYNAK WIŚNIEWSKA SP. P.
ul. Kazimierza Jagiellończyka 6
87-100 Toruń
Obowiązkowe telefoniczne lub elektroniczne rezerwacje.