Może zainteresuje cię również

W podobnych sprawach pomogą

MAGDALENA SENIW

ADWOKAT

PIOTR KONIECKIEWICZ

ADWOKAT

03 marca 2025

Nieuczciwy wykonawca robót budowlanych – budowa domu

Budowa domu to wymagające i kosztowne przedsięwzięcie. Coraz więcej osób decyduje się na korzystanie z usług firm projektowo-budowlanych, aby usprawnić ten proces. Choć pełne oddanie kontroli nad budową profesjonalistom pozwala zaoszczędzić czas i ograniczyć stres, niestety nie zawsze wykonawca okazuje się rzetelnym przedsiębiorcą. Co zrobić, gdy wykonawca opóźnia się z realizacją umowy lub porzuca plac budowy?

Odstąpienie od umowy z opóźniającym się wykonawcą

Na podstawie art. 635 w związku z art. 656 kodeksu cywilnego inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane w sytuacji, gdy wykonawca opóźnia się

z rozpoczęciem bądź ukończeniem robót na tyle, że nie jest prawdopodobne, aby zakończył je w umówionym czasie. Oznacza to, że inwestor może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu jej wykonania, bez konieczności wyznaczania wykonawcy dodatkowego czasu na realizację.

Orzecznictwo potwierdza, że odstąpienie od umowy jest możliwe również wtedy, gdy termin jej wykonania już upłynął. Warunkiem skorzystania z art. 635 k.c. jest spełnienie dwóch przesłanek:

- wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub ukończeniem robót,
- opóźnienie to uzasadnia przypuszczenie, że prace nie zostaną wykonane w terminie.

Wezwanie do wykonania umowy

Jeżeli wykonawca nie podejmuje działań zmierzających do realizacji umowy, dla celów dowodowych należy wezwać go do jej wykonania. Jak to zrobić? Najlepszym rozwiązaniem jest wysłanie listownego wezwania, w którym należy wyznaczyć termin na podjęcie prac oraz poinformować o możliwości odstąpienia od umowy

w przypadku jego niedotrzymania. Takie wezwanie otwiera drogę do odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego.

Odzyskanie pieniędzy po odstąpieniu od umowy

Jeżeli skutecznie odstąpiliśmy od umowy, a wykonawca nie zwrócił pobranych kwot za niewykonane prace, należy wezwać go do zapłaty. Jeśli to nie przyniesie skutku, kolejnym krokiem jest złożenie pozwu o zapłatę do sądu.

Kluczowe dokumenty, które należy dołączyć do pozwu o zapłatę, to:

- umowa o roboty budowlane,
- wszelkie dokumenty określające zasady współpracy i przedmiot umowy (np. dziennik budowy, dokumenty dotyczące poszczególnych etapów prac),
- potwierdzenia przelewów dokumentujące terminowe płatności,
- wezwania do wykonania umowy oraz do zapłaty (wraz z potwierdzeniem nadania),
- dodatkowe dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanek z art. 635 k.c.

Kary umowne jako zabezpieczenie inwestora

Podstawą ochrony zarówno inwestora, jak i wykonawcy, jest prawidłowo sporządzona umowa. Warto w niej uwzględnić kary umowne (art. 483 oraz art. 484 k.c.), które stanowią skuteczny mechanizm dyscyplinujący strony umowy. Mogą one dotyczyć różnych aspektów realizacji umowy. W stosunku do wykonawcy mogą odnosić się do:

- opóźnienia w wykonaniu robót,
- nienależytego wykonania prac,
- nieusunięcia wad w określonym terminie.

Wysokość kary umownej powinna być adekwatna do wartości kontraktu i potencjalnych strat inwestora. Może być określona kwotowo lub w umowie może być oznaczona podstawa do jej obliczania np. procent ustalonego wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki.

Dla lepszego zabezpieczenia inwestora umowa, oprócz kar umownych, powinna zawierać szczegółowy harmonogram prac oraz ustalony system rozliczeń oparty na postępach prac, a nie na zaliczkach wypłacanych z góry.

Jak zabezpieczyć się przed nierzetelnym wykonawcą?

Aby uniknąć problemów, przed zawarciem umowy warto:

- sprawdzić wykonawcę w rejestrach (KRS, CEIDG),
- zapoznać się z opiniami innych klientów,
- zawrzeć w umowie dokładny harmonogram prac,
- ustalić system płatności uzależniony od postępu robót.

Dobrą praktyką jest również przeprowadzenie dodatkowego rozeznania wśród dotychczasowych klientów wykonawcy, aby sprawdzić jego rzetelność.

Podsumowanie

Nierzetelny wykonawca budowy domu może stanowić poważny problem, jednak prawo zapewnia inwestorowi narzędzia do ochrony jego interesów. W sprawach

z zakresu robót budowlanych kluczowe znaczenie ma odpowiednie skonstruowanie umowy oraz szybka reakcja na opóźnienia i nieprawidłowości. W razie potrzeby inwestor ma możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. Jeśli masz problem z wykonawcą lub wątpliwości co do przedstawionej przez niego umowy, warto skonsultować się z doświadczonym adwokatem, który rozwieje ewentualne wątpliwości i pomoże w skutecznym rozwiązaniu sprawy.

KANCELARIA ADWOKACKA IUS COGENS W TORUNIU