Może zainteresuje cię również

W podobnych sprawach pomogą

MAGDALENA SENIW

ADWOKAT

PIOTR KONIECKIEWICZ

ADWOKAT

Według danych z lipca 2024 roku w okresie poprzednich 12 miesięcy ceny nieruchomości wzrosły o 13%. W poprzednich latach ten wzrost był równie imponujący. Niestety, wysokie ceny nie zawsze przekładają się na jakość oferowanych budynków i lokali. Nawet w przypadku renomowanych deweloperów bywa, że w oferowanych do sprzedaży obiektach istnieją wady widoczne na pierwszy rzut oka albo ujawniające się po pewnym czasie od zakupu (wady ukryte).

Co mogę zrobić jeśli moja nieruchomość ma wady?

Należy pamiętać, że kupujący ma 5 lat od daty wydania nieruchomości na realizację roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka. Sprzedający nieruchomość odpowiada z tego tytułu niezależnie od tego czy jest odpowiedzialny za powstanie wad i czy o tych wadach wiedział. Dla realizacji roszczeń z tytułu rękojmi konieczne jest jak najszybsze zgłoszenie wad sprzedającemu po ich wykryciu przez kupującego. Najlepiej, gdy to zgłoszenie ma formę pisemną.

Podstawą realizacji roszczeń z tytułu rękojmi jest istnienie wady. W przepisach prawa dokonano podziału tych wad na kilka kategorii. W pierwszym rzędzie wyróżnić podział wad rzeczy sprzedanej (w tym nieruchomości) na wady fizyczne i wady prawne. Z praktyki naszej kancelarii wynika, że wady prawne pojawiają się rzadziej, niemniej jednak są bardzo uciążliwe. Wada prawna występuje w sytuacji, kiedy kupujący nabywa nieruchomość:

•  nie będąc świadomym jej obciążenia hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym (np. służebnością),
• od osoby nieuprawnionej (która nie dopełniła formalności związanych z wykazaniem lub potwierdzeniem swoich praw jako właściciela np. nie dokonała stwierdzenia nabycia spadku przed sądem),
• której zbywanie zostało ograniczone wskutek orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnych albo została ona zajęcia w toku postępowania egzekucyjnego. 

Znacznie bardziej powszechne są wady fizyczne. Ta Kategoria wad jest bardzo szeroka. Należą do niej zarówno sytuacje, w których pojawiające się problemy z nieruchomością są bardzo drobne jak i bardzo poważne.

Przykładami drobnych wad fizycznych nieruchomości są między innymi braki w zakresie wyposażenia lokalu (mniejsza ilość gniazdek elektrycznych niż deklarowana w projekcie, brak termostatów grzejnikowych, brak obiecanego domofonu, klimatyzacji, systemu nawadniania trawnika, źle wyregulowane okna i drzwi, czy krzywo położone panele lub płytki).

Również poważne wady można podzielić na kilka kategorii. Najistotniejsze wady, to takie w których całość lub część obiektu budowlanego została wykonana niezgodnie z właściwymi normami oraz ze sztuką budowlaną. Mogą się pojawić sytuację, w których budynek został w całości lub części wykonany niezgodnie z projektem, posiada nieprawidłowo wykonane instalacje np. elektryczną czy wodno-kanalizacyjną, wentylacja nie zachowuje odpowiednich norm albo nie działa prawidłowo, wskutek czego nie ma odpowiedniej cyrkulacji powietrza albo występuje znaczne zawilgocenie pomieszczeń, brak jest odpowiedniej izolacji akustycznej w budynku, budynek nie spełnia odpowiednich norm przeciwpożarowych.

Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi w razie wystąpienia wad nieruchomości

Przepisy o rękojmi za wady zostały skonstruowane w ten sposób, że kupujący może:

• żądać od sprzedającego naprawy (czyli usunięcia dostrzeżonych wad) kupionej rzeczy,
• złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny,
• odstąpić od umowy.

Oczywiście nie w każdej sytuacji możliwe jest skorzystanie z tych możliwości. Przepisy wskazują, że odstąpienie od umowy lub złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny mogą nastąpić jedynie wtedy, kiedy sprzedający niezwłocznie wady nie usunie.

Jednocześnie należy wskazać, że niekiedy wady są tego rodzaju że nie jest możliwe ich naprawienie. W takich przypadkach nie jest konieczne oczekiwanie na reakcję sprzedającego i można bezpośrednio skorzystać z dwóch pozostałych możliwości.

Po złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny kupujący może żądać od sprzedającego zwrotu różnicy pomiędzy rzeczą pełnowartościową a rzeczą posiadającą wadę.

Najdalej idącym uprawnieniem kupującego jest możliwość złożenia oświadczenia odstąpieniu od umowy. W takim przypadku umowa jest uważana za niezawartą a kupujący ma prawo żądać od sprzedającego zwrotu zapłaconej ceny, kosztów jakie poniósł w związku z zawarciem i realizacją umowy (np. kosztów sporządzenia aktu notarialnego, prowizji i odsetek zapłaconych w związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego) a często także nakładów które poczynił na nieruchomość na przykład w związku z wykończeniem lokali mieszkalnych. Zdarza się również, że w związku z zakupem nieruchomości posiadającej wady kupujący utracił korzyści które normalnie by osiągnął kupując nieruchomość pełnowartościową. Dobrym przykładem takich korzyści jest wzrost wartości nieruchomości związany z sytuacją na rynku. Gdyby bowiem, kupujący nabył nieruchomość bez wad, to wzrost jej wartości byłby wyższy niż nieruchomości obarczonej wadami. W każdym przypadku należy indywidualnie ocenić jakie konkretnie roszczenia przysługują kupującemu względem sprzedającego.

Pomoc prawna w sprawach dotyczących rękojmi za wady nieruchomości

Prawnicy z naszej kancelarii adwokackiej w Toruniu posiadają ponad 10-letnie doświadczenie w zakresie reprezentacji klientów w sprawach dotyczących wad nieruchomości. Pomagaliśmy klientom w zgłaszaniu roszczeń z gwarancji i rękojmi oraz prowadzeniu negocjacji mających na celu usunięcie dostrzeżonych wad oraz reprezentowaliśmy klientów w trakcie mediacji i w sprawach sądowych przeciwko sprzedającym, w tym deweloperom o zwrot zapłaconej ceny oraz odszkodowania w związku z odstąpieniem od umowy.

Naszym klientom pomagaliśmy w udokumentowaniu stanu faktycznego nieruchomości, między innymi poprzez znalezienie biegłych odpowiednich specjalności to wykonają prywatne ekspertyzy dotyczące wad w zakresie wykonawstwa obiektu budowlanego, zastosowania nieodpowiednich materiałów budowlanych, wad w zakresie wykonania poszczególnych instalacji, problemów akustycznych, problemów z wentylacją, niesprawnych instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych, wadliwie wykonanych instalacji grzewczych, w tym błędów w zakresie doboru i przyłączenia pomp ciepła oraz innych urządzeń grzewczych oraz wadliwie wykonanych instalacji fotowoltaicznych.

KANCELARIA ADWOKACKA IUS COGENS S. C.

P. KONIECKIEWICZ M. SENIW M. SYNAK

ul. Kazimierza Jagiellończyka 6

87-100 Toruń

+48 602 762 047

kancelaria@iuscogens.pl

PON - PT

8:00 - 18:00

Obowiązkowe telefoniczne lub elektroniczne rezerwacje. 

SWIFT INGBPLPW PL

11 1050 1979 1000 0091 4402 2879

Wszelkie prawa zastrzeżone Kancelaria Adwokacka Ius Cogens s. c. 2023-2024